Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mietpreise auf dem lokalen Wohnungsmarkt. Wie ein Mietspiegel erstellt und was dieser genau beinhalten muss, ist gesetzlich definiert (§ 558c BGB). Der Mietspiegel bildet die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im § 558 BGB genau definiert. Diese wird aus den Miethöhen ermittelt, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden und keinerlei Preisbindung unterliegen. Berücksichtigt wird dabei auch die unterschiedliche Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage des Wohnraums.

Mietspiegel sind ein wichtiger Maßstab für Mieterhöhungsverfahren. Nach gesetzlichen Bestimmungen des § 558 BGB darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Ein Mietspiegel dient sowohl Mieterinnen und Mietern als auch Vermieterinnen und Vermietern als Orientierungshilfe um die ortsübliche Vergleichsmiete der konkreten Wohnung zu bestimmen. Auf seiner Grundlage können sich die Mietparteien in einem fairen Ausgleich einigen, ohne selbst Vergleichswohnungen oder -häuser ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Mieterinnen und Mieter können sich einfacher darüber informieren, ob eine Mietforderung gerechtfertigt ist.

Seit 01.07.2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (Mietspiegelreformgesetz). Bei einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) erfolgt dies nach wissenschaftlichen Grundsätzen auf Basis von Mietwerterhebungen. An der Erstellung werden außerdem die Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterorganisationen beteiligt. Als qualifiziert gilt der Mietspiegel nur, wenn sowohl die Interessenvertretungen als auch der Stadtrat als landesrechtlich zuständige Behörde den Mietspiegel anerkennen. Alle zwei Jahre muss der qualifizierte Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst werden.

Die Stadt Halle (Saale) hat in der Vergangenheit regelmäßig Mietspiegel aufgestellt. Der letzte Mietspiegel aus dem Jahr 2010 hat jedoch keine Gültigkeit mehr. Der für das Jahr 2022 vorgesehene Mietspiegel wurde durch den Stadtrat im März 2022 nicht anerkannt, so dass die Stadt Halle (Saale) weiterhin keinen gültigen Mietspiegel hat.

Aktuell erarbeitet die Stadt Halle (Saale) einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Dieser wird – vorausgesetzt Stadtrat und Arbeitskreis Mietspiegel stimmen zu - bis zum 1. Januar 2024 veröffentlicht werden.

Die Erstellung des Mietspiegels Halle (Saale) erfolgt unter Federführung des Fachbereichs Städtebau und Bauordnung und wird von einem Arbeitskreis fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören unter anderem Vertreter und Vertreterinnen der Mieter- und Vermieterorganisationen sowie des Amtsgerichts an. Die Ausschüsse des Stadtrats werden fortlaufend über den Arbeitsprozess informiert.

Für die Durchführung und Auswertung der Mietwerterhebung wurde das Institut Analyse & Konzepte immo.consult GmbH aus Hamburg beauftragt. Das Institut wird im März und April 2023 Befragungen zu 12.000 zufällig ausgewählten Mietwohnungen in Halle durchführen. Nach der Auswertung der Befragungsergebnisse wird der Mietspiegel fertiggestellt und dem Arbeitskreis Mietspiegel sowie dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

Der qualifizierte Mietspiegel für Halle (Saale) wird ab 01.01.2024 an dieser Stelle online gestellt. Sie können dann den Mietspiegel Halle (Saale) 2024 als Datei herunterladen oder direkt über einen Online-Mietenrechner die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln. Darüber hinaus wird der Methodenbericht zum Mietspiegel Halle (Saale) 2024 zur Verfügung gestellt. Darin werden die Arbeitsschritte, Methoden und Berechnungsergebnisse dokumentiert.

§ 558 –  Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 558 c  –  Mietspiegel – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 558 d  –  Qualifizierter Mietspiegel – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

mietspiegel@halle.de